[头条] 刚刚,中央发文!这类老旧小区要注意

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幸运相伴 发表于 2020-7-23 10:17:38 | 显示全部楼层 |阅读模式
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文 / 孙不熟

时隔三个月,中央再次强调老旧小区改造。

今年四月,国务院常务会议确定加大城镇老旧小区改造力度,推动惠民生扩内需。今天(7 月 20 日),国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(下称《意见》),用 5000 多字明确了老旧小区的改造方式,惠及 17 万个小区、上亿居民。

下文把《意见》的重点部分摘选一下。

01

改造对象?

《意见》明确,中央财政资金重点支持改造 2000 年底前建成的老旧小区,可以适当支持 2000 年后建成的老旧小区,但需要限定年限和比例。

这对 2000 年前建设的老旧小区是重大利好。大家知道,2000 年是中国商品住宅的重要分水岭,在这个年份前后建设的住宅,无论是外立面、户型设计还是园林设计、物业管理,都有着很大的区别。

房产圈经常说的 " 老破小 "、" 老破大 " 物业基本上都属于 2000 年之前盖的房子。这类房子虽然居住体验较差,但往往占据着城市的繁华地段,生活便利、学区优质,如果加以改造,价值必将重估。

改造量有多大?

《意见》明确,今年新开工改造城镇老旧小区 3.9 万个,涉及居民近 700 万户,比去年增加一倍。

到 2022 年,基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制;到 " 十四五 " 期末,力争基本完成 2000 年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

住建部数据显示,截至去年 5 月底,各地上报需要改造的城镇老旧小区 17 万个,涉及居民上亿人。

这意味着 2025 年底以前,全国将完成 17 万个老旧小区的改造任务,上亿居民将受惠。

老旧小区的哪些东西需要改?

实践中老旧小区的改造内容非常繁杂,为此,《意见》将老旧小区划分为三类:基础类、完善类、提升类。中央财政资金重点支持基础类改造内容。

基础类:为满足居民安全需要和基本生活需求的内容,主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。

具体包括供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施,以及光纤入户、架空线规整(入地)等。

完善类:为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容,主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。

具体包括拆除违法建设,整治小区及周边绿化、照明等环境,改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库(场)、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。

提升类:为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容,包括幼儿园、周界防护,以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递综合服务站等服务设施。

各地可因地制宜确定改造内容清单、标准和支持政策。

钱从哪来?

《意见》明确,改造资金来源主体主要有 4 个,分别是居民、政府、银行等金融机构、(运营)单位等。

将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程,中央给予资金补助,按照 " 保基本 " 的原则,重点支持基础类改造内容。

省级人民政府要相应做好资金支持。市县人民政府对城镇老旧小区改造给予资金支持,可以纳入国有住房出售收入存量资金使用范围。支持各地通过发行地方政府专项债券筹措改造资金。

另外,按照谁受益、谁出资原则,小区居民需要承担一定的出资责任。具体来说,居民可通过直接出资、使用住宅专项维修基金、让渡小区公共收益等方式筹措资金。

另外,国务院还支持小区居民提取住房公积金,用于加装电梯等自住住房改造。

参与改造的企业,可享哪些优惠政策?

专业经营单位参与政府统一组织的城镇老旧小区改造,可享一定的税费优惠。例如,为社区提供养老、托育、家政等服务的机构,提供养老、托育、家政服务取得的收入免征增值税,并减按 90% 计入所得税应纳税所得额。

用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地,可按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。

02

" 棚改 " 的威力大家已经见识过了,相信老旧小区改造不会让人失望,未来五年,这类房子有望价值重估。

当然,具体到个人的决策上,仍然需要谨慎,因为政府的投资是有限的,不可能在短期内惠及所有老旧小区,落实方面一定会有选择和取舍。

我认为,如果要购买 " 老破小 " 物业,一定要铭记这样几个原则:

最好是大城市,只有大城市,才有源源不断的外来人口。要知道,本地人是没有任何动力在老旧小区市场接盘的。

而且,只有大城市,房价才会足够贵,不贵的城市,购房者都很挑剔,即使是改造后的老旧小区,在市场上也不见得受欢迎。

必须是市中心有江的要沿着江买,有中轴线的沿着中轴买,有 CBD 的靠着 CBD 买。

这些地段往往象征着城市形象,政府不会允许太差,会因为维护城市形象的需要,给优先这些地段的老房子 " 穿衣戴帽 ",但其他地区的房子老了破了旧了,就没那么容易沾到政府的光了。

以广州为例," 老破小 " 的首选毫无疑问就是位于中轴线的六运小区,这里占据天河 CBD 最中心的地理位置,是广州城市形象的重要组成部分,政府不会允许这个地方太差,而一般小区是没有这种待遇的。

品相要好老旧小区参差不齐,一定要慢慢看、认真挑,找一些建筑质量好、户型结构好的房子,最好是有物业公司管理的小区,品相太差的不能要。

有优质学位更佳,比如在北京,老破小几乎和学区房是一个名词了,很多高大上的洋房在学区房面前,简直就是渣。上海广州深圳也一样,那些带优质学位的老破小,溢价至少超过市场价的 20%,价格异常的坚挺。

所以,老旧小区,不是不可以买,特别是中央要求加大老旧小区改造的当下,的确是一个千载难逢的契机。

客观来说,这对远郊区域的新房市场构成一个利空。大城市的年轻人之所以跨越数十公里购买远郊房产,图的就是环境优美,但如果老旧小区改造得力,这类买家很可能会重返市区购买 " 老破小 ",毕竟老破小除了环境差,其他任何配套都是吊打远郊新盘的。

但同时也要注意到,老旧小区始终是一个小众市场,只有在大城市、中心区、房价较贵的市场中,其价值才是可持续的。





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时光如初见 发表于 2020-7-23 10:17:38 | 显示全部楼层
难,人口密度太大,影响范围大
略略略 发表于 2020-7-23 10:17:38 | 显示全部楼层
最迟2025,可以期待!
薇可馨 发表于 2020-7-23 10:17:38 | 显示全部楼层
拆到就赚了,赶紧把我家拆了
乱人心 发表于 2020-7-23 10:17:38 | 显示全部楼层
又不是拆了重新建设,只是刷刷墙皮,贴贴保温材料。
易生玺爱烊 发表于 2020-7-23 10:17:38 | 显示全部楼层
我希望拆了重建
诗酒趁年华 发表于 2020-7-23 10:17:38 | 显示全部楼层
拆除,住大房子
蔡小坤 发表于 2020-7-23 10:17:38 | 显示全部楼层
还不如拆了重建
魔性小仙女 发表于 2020-7-23 10:17:38 | 显示全部楼层
那些老旧小区干脆拆了重建嘛,改造来改造去花那么多钱,还是破房子…
再拥有 发表于 2020-7-23 10:17:38 | 显示全部楼层
改造、拆迁成本巨大

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